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Quels sont les différents moyens d’investir dans une SCPI ?

Vous comptez investir dans les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier : vous pouvez vous y prendre de différentes manières, selon votre situation financière et patrimoniale. Voici ces différentes options : acheter des parts en cash, à crédit, mix (fonds composés de votre apport personnel et du crédit d’emprunt), via une assurance-vie et en démembrement.

Acheter des parts au comptant

Si vous avez suffisamment de liquidités immédiatement disponibles à injecter dans la souscription à une ou plusieurs SCPI, vous pouvez choisir l’achat en cash. Sachant que la part varie d’une centaine d’euros et plus jusqu’à plus de 1000 euros. Certaines SCPI doivent être souscrites avec plusieurs parts dont le nombre minimal est fixé à l’avance.

Si vous possédez déjà un patrimoine sécurisé et plus ou moins solide, vous pouvez opter pour l’achat de SCPI au comptant. Notez aussi que la SCPI peut ne pas immédiatement distribuer de dividendes, en raison du délai de jouissance qui varie d’une société de gestion à l’autre.

Vous pouvez aussi choisir l’option au comptant si vous souhaitez percevoir des revenus immédiats, c’est-à-dire si vous ne comptez pas capitaliser via l’assurance-vie par exemple.

Acquérir des parts à crédit

Vous pouvez très bien contracter un prêt auprès d’un organisme de crédit afin de financer l’achat de votre SCPI. Il s’agit de la meilleure option si vous commencez à vous constituer votre portefeuille. En effet, considérez l’avantage très intéressant de l’effet levier : vous investissez par endettement en tenant compte du rendement de votre SCPI (qui est de 3,5% à 5% par an) et du taux d’intérêt par rapport au crédit réalisé, taux inférieur à ce rendement (autour de 2%).

Vous commencerez à profiter pleinement des dividendes une fois la période de remboursement échue. Par ailleurs, comptabilisez les frais d’entrée et les frais de gestion prélevés. Il faut donc détenir la SCPI sur une période à long terme afin d’apprécier entièrement la rentabilité du placement avec un financement à crédit.

Investir via une assurance-vie

Dans ce cas, vous n’achèterez pas votre SCPI auprès de la société de gestion. Votre assureur devient votre fournisseur de SCPI qu’il a préalablement achetée auprès de cette dernière. Ces SCPI sont intégrées dans des contrats multisupports dans le but de dynamiser ce produit hybride qu’est l’assurance-vie revisitée. C’est-à-dire un mix de fonds en euros et d’unités de comptes. Vous choisissez alors parmi la liste proposée qui est cependant assez limitée. Ceci s’explique sur ces deux points principaux :

  • l’assureur sélectionne les SCPI à haut rendement étant donné que cette rentabilité peut enregistrer une légère baisse une fois la SCPI exploitée au sein de l’assurance-vie
  • cette éventuelle baisse du rendement est due au prélèvement de frais par l’assureur lui-même, outre les frais de la SCPI proprement dite

En réalité, le rendement demeure intact dans la mesure où, une fois souscrite dans l’assurance-vie, la SCPI profitera de la très avantageuse fiscalité de cette dernière. Soit la déduction du montant des dividendes de l’impôt sur le revenu du souscripteur.

Par conséquent, si votre IR est élevé et si vous souhaitez épargner efficacement, choisissez la SCPI dans l’assurance-vie.

Souscrire à des parts en démembrement

Vous avez le choix entre acheter des parts en usufruit ou en nue-propriété, et à prix décoté.

Si vous achetez en usufruit, vous jouissez immédiatement des dividendes pendant une période cependant limitée. L’usufruit expire à la fin de cette période et vous cessez de percevoir les dividendes. Avantage : vous n’avez pas à revendre vos parts une fois que vous avez atteint cette échéance.

Si vous achetez en nue-propriété, vous ne percevez pas de dividendes jusqu’à ce que vous deveniez pleinement propriétaire, c’est-à-dire à la fin du démembrement.

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